Πέμπτη, 14 Απριλίου 2016

Κι άλλο μεγα-σκάνδαλο της συμμορίας Σαμαρά-Βενιζέλου στη φόρα που, όμως, συνεχίζει η κυβέρνηση Τσίπρα:

Κι άλλο μεγα-σκάνδαλο της συμμορίας Σαμαρά-Βενιζέλου στη φόρα που, όμως, συνεχίζει η κυβέρνηση Τσίπρα: ΠΏΣ ΧΑΡΙΣΑΝ ΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΣΤΟ ΛΑΤΣΗ / Έως 4 φορές κάτω η τιμή πώλησης, δείχνουν οι πραγματογνωμοσύνες
Σε τιμή τουλάχιστον δυόμιση φορές μικρότερη, με «ανορθόδοξες» εκτιμήσεις και αντιεπιστημονικές μεθοδεύσεις, αλλά και με ανοιχτά τεράστια ζητήματα νομιμότητας πουλήθηκε, ή σωστότερα χαρίστηκε, το πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού και το παράκτιο μέτωπο στη Lamda Development του ομίλου Λάτση, σύμφωνα με την πραγματογνωμοσύνη του μηχανικού Γιώργου Αναματερού, την οποία φέρνουν στη δημοσιότητα αποκλειστικά τα dikaiologitika.gr. 
Μετά την ολοκλήρωση του διαγωνισμού για το Ελληνικό (το 2014, με κυβέρνηση Σαμαρά-Βενιζέλου) και τα τότε δημοσιεύματα, ο εισαγγελέας Οικονομικού Εγκλήματος, Γ. Δραγάτσης, με έγγραφό του στις 13/11/2014 ανέθεσε στους πραγματογνώμονες, Γιώργο Αναματερό και Γιάννη Μελά να εκτιμήσουν την εμπορική αξία του ακινήτου Μητροπολιτικός Πόλος Ελληνικού – Αγίου Κοσμά (ΜΠΕΑ). Στόχο της πραγματογνωμοσύνης, ήταν να διερευνηθεί αν ήταν εύλογο το τίμημα (559.792.000 εκατ. ευρώ) που είχε συμφωνηθεί μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και της LamdaDevelopment και το οποίο βασίστηκε στην εκτίμηση του οίκου AmericanAppraisalHellasLtd. Οι δύο πραγματογνωμοσύνες παραδόθηκαν στον αρμόδιο εισαγγελέα το Σεπτέμβριο του 2015. Αξίζει να σημειωθεί ότι προκαλεί ερωτηματικά η -σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες- απόφαση του κ. Δραγάτση, να αναθέσει στη συνέχεια σε άλλους πραγματογνώμονες να εκπονήσουν δύο νέες εκτιμήσεις, οι οποίες δεν είναι γνωστό αν έχουν ολοκληρωθεί. 
Εκτός από το τίμημα, τα ζητήματα νομιμότητας που εγείρονται αφορούν, μεταξύ άλλων, την παραχώρηση της έκτασης για 99 χρόνια και όχι για 50, ενώ η Lamda αποκτά το 30% εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας, κάτι που σημαίνει ότι ιδιοποιείται δημόσιο ακίνητο. Επίσης, Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, παρά τα σαφώς οριζόμενα, δεν έχει γίνει, ενώ η δόμηση μιας περίκλειστης – φυτευτής πόλης περίπου 27.000 κατοίκων στο κορεσμένο Λεκανοπέδιο και σε μια περιοχή ιδιαίτερου αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, θα γίνει με «υπερβάσεις» σε συντελεστές δόμησης και χρήσεις (Δείτε και το άρθρο της Ελένης Πορτάλιου στον τελευταίο υπερσύνδεσμο της ανάρτησης).




Πορίσματα κόλαφος 
Η πραγματογνωμοσύνη του κ. Αναμετερού, την οποία φέρνουν στη δημοσιότητα αποκλειστικά τα dikaiologitika.gr αναδεικνύει πληθώρα ζητημάτων στη συμφωνία πώλησης του Ελληνικού στη LamdaDevelopment, με κυριότερο ότι το τίμημα των 600 εκατ. ευρώ είναι τουλάχιστον κατά δυόμιση φορές μικρότερο, με τη σημερινή αξία του Ελληνικού να υπολογίζεται στο 1,5 δισ. 
Σε αντίστοιχα συμπεράσματα καταλήγει και η πραγματογνωμοσύνη του κ. Μελά, ο οποίος αποφαίνεται ότι η σημερινή αξία του Ελληνικού δεν είναι κάτω από 2,3 δισ. ευρώ, δηλαδή, την υπολογίζει τέσσερεις φορές πάνω από την τιμή στην οποία τελικά πουλήθηκε. 
Και τα δύο πολυσέλιδα πορίσματα αποτελούν κόλαφο για τη διαδικασία που ακολουθήθηκε από το ΤΑΙΠΕΔ στην περίπτωση του Ελληνικού. Πέρα της καθαρά διαγωνιστικής διαδικασίας (που άρχισε με εννέα διαγωνιζομένους και κατέληξε με έναν, τη LamdaDevelopment), στο μικροσκόπιο των πραγματογνωμόνων βρέθηκαν τα πεπραγμένα της εταιρείας εκτιμήσεων AmericanAppraisalHellas, που εκπόνησε την εκτίμηση βάσει της οποίας ορίστηκε το τίμημα της σύμβασης, τα πεπραγμένα της τεχνικής εταιρείας Δέκαθλον, που ήλεγξε τη συμβατότητα του επιχειρηματικού σχεδίου σε σχέση με όσα επιτρέπει ο νόμος (όσον αφορά σε χρήσεις γης, επιτρεπόμενα ύψη, συντελεστές δόμησης κ.λπ.), καθώς και τα πεπραγμένα του Νομικού Τμήματος του ΤΑΙΠΕΔ, όσον αφορά τη σύμβαση. Το αξιοπρόσεκτο και στις δύο πραγματογνωμοσύνες είναι ότι ενώ ξεκινούν από δύο διαφορετικές βάσεις και ακολουθούν ουσιαστικά διαφορετικές μεθοδολογίες, ωστόσο καταλήγουν και οι δύο στα ίδια συμπεράσματα. Ότι δηλαδή, το Ελληνικό πωλείται έναντι πινακίου φακής, ότι αγνοούνται τεράστια πολεοδομικά και χωροταξικά ζητήματα και ότι οι όροι της σύμβασης είναι διάτρητοι. 
Ο κ. Αναματερός στην πραγματογνωμοσύνη του εκφράζει έντονες αμφιβολίες για το κατά πόσο πρέπει η αξία του ακινήτου να ταυτιστεί με την επενδυτική αξία του σεναρίου Foster&Partners (δηλαδή του επενδυτικού σχεδίου της «LamdaDevelopment), από τη στιγμή, μάλιστα, που το δικαίωμα «earn-out» που δίνεται στο Δημόσιο, είναι μάλλον αμελητέο (δικαίωμα 30% επί αποδόσεων, αν ο επενδυτής πιάσει την εξωπραγματική απόδοση του 15%). Η American Appraisal Hellas στην εκτίμησή της όχι μόνον δεν εκτιμά αξία γης (πράγμα που όπως η ίδια ομολογεί, οδηγεί σε χαμηλότερο τίμημα, αφού τα κενά οικόπεδα πωλούνται στην παρούσα φάση πολύ πιο εύκολα), αλλά επιλέγει και να χρησιμοποιήσει μια μέθοδο που χρησιμοποιείται μόνον σε εν λειτουργία επιχειρήσεις με επαρκή οικονομικά στοιχεία (π.χ. ξενοδοχεία): τη «μέθοδο των προεξοφλημένων ταμιακών ροών».  
Το πράγμα έχει και συνέχεια. Ενώ η εν λόγω μέθοδος χρησιμοποιείται το πολύ σε βάθος 15ετίας και με ένα συντελεστή προεξοφλήσεως της τάξεως του 9-10%, όταν το ρίσκο είναι μεσαίο, η American Appraisal την εφαρμόζει σε βάθος 100ετίας και με ένα συντελεστή προεξοφλήσεως της τάξεως του 14,5%! Ο πραγματογνώμονας, λοιπόν, δικαίως αναρωτιέται πώς δικαιολογείται η υιοθέτηση ενός τέτοιου συντελεστή υψηλού ρίσκου, δεδομένων των παραδοχών της εκτίμησης που αντιστοιχούν το πολύ σε ένα μεσαίο ρίσκο: ολοκλήρωση του project από την πλευρά της Lamda σε βάθος 25ετίας(!), project που απευθύνεται σε ένα αγοραστικό κοινό διεθνές και δη υψηλών εισοδημάτων κ.λπ. Σύμφωνα με τον πραγματογνώμονα, ο συντελεστής έπρεπε να είναι το πολύ 10% και ως εκ τούτου το τίμημα πάνω από 1,5 δισ. ευρώ (δείτε και το άρθρο του Παύλου Δερμενάκη).
 

Η πραγματογνωμοσύνη Μελά 
Ο κ. Μελάς, σύμφωνα με πληροφορίες, επιλέγει να αγνοήσει πλήρως το επενδυτικό σχέδιο της LamdaDevelopment και εκπονεί το δικό του ενδεικτικό σενάριο αξιοποίησης (πάντα κατά τον Ν. 4062/2012), σύμφωνα με το οποίο πωλούνται σε ιδιώτες επενδυτές οικόπεδα με προκαθορισμένες χρήσεις γης, τα οποία αναλαμβάνουν αυτοί να αξιοποιήσουν με δικές τους δαπάνες, ενώ το κράτος αναλαμβάνει την κατασκευή των υποδομών. Το project έχει βάθος το πολύ δεκαετίας (και όχι 25ετίας!).
Από εκτιμητικής απόψεως η λύση που προτείνει ο δεύτερος πραγματογνώμονας είναι πιο ορθή, καθώς η αξία ενός ακινήτου είναι αυτή που αντιστοιχεί στην βέλτιστη αξιοποίησή του και όχι στην αξία του σχεδίου που έχει κατά νου να εφαρμόσει ο εκάστοτε επενδυτής. Αλλά και από πρακτική άποψη η λύση αυτή θεωρείται πιο ρεαλιστική, καθώς θα οδηγήσει όχι μόνο σε μεγαλύτερα κέρδη για το Δημόσιο, καθώς στην κρίση τα κενά οικόπεδα είναι περιζήτητα, αλλά και σε μεγαλύτερη ανάπτυξη, καθώς δεν θα γίνει από έναν επενδυτή, αλλά από πολλούς. Σύμφωνα με το πόρισμά του, η εμπορική αξία του ακινήτου, ακόμη και με συντηρητικές προβλέψεις, δεν είναι σήμερα κάτω από 2,3 δισ. ευρώ.Ο κ. Μελάς αναφέρει χαρακτηριστικά ότι αν ο επενδυτής καταφέρει, χρησιμοποιώντας «παραθυράκια» της σύμβασης να τροποποιήσει το τελικό σχέδιο και να πουλήσει τα οικόπεδα της «Αθηναϊκής Ριβιέρας» (δηλαδή, του μήκους 3,5 χλμ. παράκτιου μετώπου), τρέχουσας αξίας περί τα 600 εκατ. ευρώ), έχει μεμιάς κάνει απόσβεση της επένδυσής του.

Πραγματογνωμοσύνη Αναματερού 
Στην πραγματογνωμοσύνη του κ. Αναματερού υπάρχει ενδελεχής συγκριτική μελέτη της υπογραφείσας σύμβασης, της σχετικής με την αξιοποίηση του ακινήτου νομοθεσίας, της εκτίμησης της American Appraisal Hellas, καθώς και της έκθεσης της Δέκαθλον. Πολλά και ενδιαφέροντα είναι όσα αποκαλύπτονται στο πόρισμα, εκτός από όσα προαναφέρθηκαν για το τίμημα της υπογραφείσας σύμβασης. 
Για παράδειγμα: 
- Δεδομένου του ότι η Σύσταση του Δικαιώματος Επιφανείας 100 ετών δεν έχει ακόμα υπογραφεί μεταξύ του Ελληνικού Δημοσίου και του επενδυτή, ο επενδυτής μπορεί να απαιτήσει δικαίωμα αποζημιώσεως για τα κτίρια που θα ανεγείρει στην έκταση του Ελληνικού (παρ. ζ του άρθρου 20 του νόμου ΤΑΙΠΕΔ -3986/2011). 
- Η Δέκαθλον θα έπρεπε είτε να έχει δώσει αρνητική γνώμη, είτε να έχει εκφράσει έντονες αμφιβολίες για αρκετά σημεία του επενδυτικού σχεδίου της Lamda. Για παράδειγμα, για τη μη σύνταξη αναλυτικής Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων,για την πρόταση κατασκευής επτά ουρανοξυστών αντί δύο που επιτρέπει ο νόμος 4062/2012, για την πρόταση υπέρβασης του κατά κανόνα επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης στις περισσότερες ζώνες πολεοδόμησης, για την πρόταση υπέρβασης και του κατά παρέκκλιση επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης σε κάποιες ζώνες αναπτύξεως, ιδίως σε αυτήν στην οποία προτείνεται η ανέγερση του καζίνο. Επιπλέον, οπραγματογνώμονας υπενθυμίζει ότι αν λόγω διοικητικών ή άλλων πράξεων επέλθει μείωση της δομήσιμης επιφάνειας πάνω από 3%, τότε ο επενδυτής δικαιούται αποζημίωσης.
«Τσακαλώτος: Μην έχετε άγχος» «Έχουμε κάνει αρκετές ενέργειες για να μην έχετε άγχος με το θέμα», ήταν η απάντηση που έδωσε ο υπουργός Οικονομικών, Ευκλείδης Τσακαλώτος, πριν μερικές μέρες στον βουλευτή του ΠΑΣΟΚ Οδυσσέα Κωνσταντινόπουλο, σε ερώτηση για το αν προχωρά ή όχι η παραχώρηση του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά στην εταιρεία LamdaDevelopment. Σύμφωνα με τον υπουργό η επικαιροποίηση της αρχικής σύμβασης θα κατατεθεί στη Βουλή μέχρι τον Σεπτέμβριο, αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία επαναδιαπραγμάτευσης, που είναι (όπως διατείνεται ο κ. Τσακαλώτος) αυτή τη στιγμή σε εξέλιξη «προς όφελος της χώρας και των τοπικών κοινωνιών». Από την απάντηση του υπουργού απουσίαζε οποιαδήποτε αναφορά στο συμφωνηθέν τίμημα, ενώ σε ό,τι έχει να κάνει με χωροταξικά θέματα, ο κ. Τσακαλώτος αναφέρθηκε μόνο στην άδεια καζίνο. Υπογραμμίζουμε ότι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (που επιβάλλεται από τον «νόμο του Ελληνικού», δηλαδή τον ν. 4062/2012) δεν έχει καν γίνει. Και από τους ένθερμους υποστηρικτές του επενδυτικού σχεδίου μπορεί να ακούγεται ότι η εταιρεία «πιέστηκε» για να φτιάξει μητροπολιτικό πάρκο 2.000 στρεμμάτων, αλλά η απάντηση εκ των πραγμάτων είναι σαφής: Το πάρκο δεν είναι μια… ευγενική προσφορά του ομίλου Λάτση, αλλά προαπαιτούμενο από το «νόμο του Ελληνικού» (4062/2012, άρθρο 2, παρ. 3). Είναι προφανές ότι και στο θέμα του Ελληνικού η κυβέρνηση έχει επιλέξει να προχωρήσει η συμφωνία πώλησης, όπως ακριβώς έκανε και με τον ΟΛΠ και όσες αποκρατικοποιήσεις έχουν δρομολογηθεί, σε αντίθεση με όσα προεκλογικά διακήρυττε, κατακεραυνώνοντας τότε την κυβέρνηση για ξεπούλημα της δημόσιας περιουσίας. Ειλημμένες αποφάσεις «συμβιβασμού» σε όλα τα επίπεδα, κάτι που εκτός των άλλων αποδεικνύεται και από το κλίμα που καλλιεργείται για το θέμα και μέσω της δημοσκόπησης της PublicIssue για λογαριασμό του ΤΑΙΠΕΔ που δημοσίευσε πριν περίπου δυο μήνες η«Αυγή», σχετικά με το αν οι πολίτες θέλουν να προχωρήσει η επένδυση του Ελληνικού ή όχι και στην οποία το αποτέλεσμα ήταν (τι άλλο;) θετικό.

www.dikaiologitika.gr
«Τσακαλώτος: Μην έχετε άγχος» 
«Έχουμε κάνει αρκετές ενέργειες για να μην έχετε άγχος με το θέμα», ήταν η απάντηση που έδωσε ο υπουργός Οικονομικών, Ευκλείδης Τσακαλώτος, πριν μερικές μέρες στον βουλευτή του ΠΑΣΟΚ Οδυσσέα Κωνσταντινόπουλο, σε ερώτηση για το αν προχωρά ή όχι η παραχώρηση του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά στην εταιρεία LamdaDevelopment. 
Σύμφωνα με τον υπουργό, η επικαιροποίηση της αρχικής σύμβασης θα κατατεθεί στη Βουλή μέχρι τον Σεπτέμβριο, αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία επαναδιαπραγμάτευσης, που είναι (όπως διατείνεται ο κ. Τσακαλώτος) αυτή τη στιγμή σε εξέλιξη «προς όφελος της χώρας και των τοπικών κοινωνιών». Από την απάντηση του υπουργού απουσίαζε οποιαδήποτε αναφορά στο συμφωνηθέν τίμημα, ενώ σε ό,τι έχει να κάνει με χωροταξικά θέματα, ο κ. Τσακαλώτος αναφέρθηκε μόνο στην άδεια καζίνο. 
Υπογραμμίζουμε ότι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (που επιβάλλεται από τον «νόμο του Ελληνικού», δηλαδή τον ν. 4062/2012) δεν έχει καν γίνει. Και από τους ένθερμους υποστηρικτές του επενδυτικού σχεδίου μπορεί να ακούγεται ότι η εταιρεία «πιέστηκε» για να φτιάξει μητροπολιτικό πάρκο 2.000 στρεμμάτων, αλλά η απάντηση εκ των πραγμάτων είναι σαφής: Το πάρκο δεν είναι μια… ευγενική προσφορά του ομίλου Λάτση, αλλά προαπαιτούμενο από το «νόμο του Ελληνικού» (4062/2012, άρθρο 2, παρ. 3). 
Είναι προφανές ότι και στο θέμα του Ελληνικού η κυβέρνηση έχει επιλέξει να προχωρήσει η συμφωνία πώλησης, όπως ακριβώς έκανε και με τον ΟΛΠ και όσες αποκρατικοποιήσεις έχουν δρομολογηθεί, σε αντίθεση με όσα προεκλογικά διακήρυττε, κατακεραυνώνοντας τότε την κυβέρνηση για ξεπούλημα της δημόσιας περιουσίας. Ειλημμένες αποφάσεις «συμβιβασμού» σε όλα τα επίπεδα, κάτι που εκτός των άλλων αποδεικνύεται και από το κλίμα που καλλιεργείται για το θέμα και μέσω της δημοσκόπησης της PublicIssue για λογαριασμό του ΤΑΙΠΕΔ που δημοσίευσε πριν περίπου δυο μήνες η«Αυγή», σχετικά με το αν οι πολίτες θέλουν να προχωρήσει η επένδυση του Ελληνικού ή όχι και στην οποία το αποτέλεσμα ήταν (τι άλλο;) θετικό.

Δεν υπάρχουν σχόλια: